2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과가 부활합니다. 서울 전역과 경기 주요 도시 등 본인이 보유한 주택이 '중과 대상 지역'에 해당하는지 반드시 확인하셔야 합니다.
1. 2026년 양도세 중과 대상 지역 (조정대상지역) 현황
양도세 중과는 모든 지역이 아닌 정부가 지정한 '조정대상지역' 내 주택을 팔 때만 적용됩니다. 2025년 10월 15일 대규모 신규 지정 이후, 2026년 2월 현재 중과가 적용되는 지역은 다음과 같습니다.
📍 서울특별시 (25개 자치구 전역)
- 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (기존 유지)
- 그 외 21개 자치구 전체 (강동, 마포, 성동, 영등포, 노원 등 2025.10.16. 신규 지정)
📍 경기도 (주요 12개 지역)
- 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시
- 성남시 (분당구, 수정구, 중원구)
- 수원시 (영통구, 장안구, 팔달구)
- 안양시 (동안구), 용인시 (수지구)
💡 핵심 체크: 비규제지역(이천, 여주, 파주 등)의 주택을 팔 때는 중과되지 않지만, 해당 주택도 '세법상 주택 수'에는 포함되어 서울 등 규제지역 주택을 팔 때 세율을 높이는 원인이 됩니다.
2. 5월 9일 종료 전후 세율 변화 비교
2026년 5월 9일까지는 다주택자도 기본세율을 적용받지만, 5월 10일 양도분부터는 최고 82.5%의 '세금 폭탄' 수준의 중과세율이 적용됩니다.
| 구분 | 유예 기간 내 (5/9까지) | 유예 종료 후 (5/10부터) |
| 적용 세율 | 기본세율 (6~45%) | 2주택: 기본 + 20%p / 3주택↑: 기본 + 30%p |
| 최고 실효세율 | 약 49.5% (지방세 포함) | 최고 82.5% (지방세 포함) |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 공제 가능 | 전면 배제 (0원) |
- 실제 차이: 양도차익이 10억 원일 경우, 5월 9일 이전 매도 시 세금이 약 2.6억 원이라면 종료 후에는 2주택자 약 5.9억 원, 3주택자 약 6.8억 원으로 2.5배 이상 폭증합니다.
3. ★ 2.12 보완 대책: "계약만 하면 잔금일 유예"
정부는 시장 혼란을 줄이기 위해 '계약일 기준' 보완책을 마련했습니다. (2026.02.12. 발표)
- 계약 체결: 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 입금해야 합니다. (금융 증빙 필수)
- 잔금 유예 기간:
- 기존 규제지역 (강남3구, 용산): 계약일로부터 4개월 이내 잔금 완료 시 중과 배제.
- 신규 지정지역 (마포, 성동, 경기 12곳 등): 계약일로부터 6개월 이내 잔금 완료 시 중과 배제.
- 실거주 의무 유예: 매수자가 무주택자라면 기존 임차인의 임대차 종료 시까지 실거주 의무를 최대 2028년 2월 11일까지 유예해 줍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 지방에 있는 공시가격 3억 이하 주택도 중과되나요?
아니요. 수도권·광역시·세종시 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 조정대상지역 여부와 상관없이 중과 대상에서 제외됩니다. 또한 2026년 성장전략에 따라 다주택자가 인구감소지역 주택을 취득해도 주택 수 합산에서 제외되는 특례가 시행 중입니다.
Q2. 5월 9일에 가계약금만 보낸 경우도 인정되나요?
인정되지 않습니다. 정부는 정식 계약서 작성과 계약금(보통 10%) 송금이 완료된 건에 대해서만 잔금 유예 혜택을 부여합니다. 단순히 문자로 주고받은 가계약이나 구두 합의는 효력이 없습니다.
Q3. 상속받은 주택이 있으면 무조건 다주택 중과인가요?
상속 주택은 상속일로부터 5년 이내에 양도할 경우 주택 수와 상관없이 중과 배제 혜택을 줍니다. 5년이 지나기 전에 매도하거나 다른 주택을 정리하는 전략이 필요합니다.
2026년 양도세 중과의 핵심은 "내 집이 조정대상지역인가"를 확인하고, 5월 9일이라는 데드라인 안에 계약을 완료하는 것입니다. 하루 차이로 수익의 상당 부분이 세금으로 환수될 수 있습니다.
보유하신 주택들의 상세 위치(동 단위)를 알려주시면, 해당 지역이 중과 지역인지와 이번 보완 대책을 적용받을 수 있는 구체적인 스케줄을 짜드릴 수 있습니다.